Doble nacionalidad: comprar inmueble en México sin fideicomiso

Por Lic. Pati Claudia Galarza, Licenciada en Derecho, Cédula Profesional 15176510 · Publicado 18 de octubre de 2026 · English

Sí. Si usted es mexicano por nacimiento, aunque también tenga la nacionalidad estadounidense o canadiense, puede comprar un inmueble en la franja fronteriza y costera de Baja California a su nombre, con una escritura normal y sin fideicomiso. La restricción constitucional es para los extranjeros, y la ley mexicana considera mexicano a quien tiene doble nacionalidad respecto de los inmuebles ubicados en México. Lo que necesita es acreditar su nacionalidad mexicana ante el notario público.

Por qué no le aplica la restricción de la zona restringida

El artículo 27, fracción I, de la Constitución establece que sólo los mexicanos, por nacimiento o por naturalización, y las sociedades mexicanas tienen derecho a adquirir el dominio de las tierras, y que en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas “por ningún motivo” podrán los extranjeros adquirir el dominio directo. Esa faja incluye Tijuana, Rosarito, Ensenada y San Felipe. Los extranjeros compran ahí mediante un fideicomiso bancario, que requiere permiso de la SRE (Ley de Inversión Extranjera, art. 11).

La Ley de Nacionalidad resuelve el caso de la doble nacionalidad. Su artículo 13 dispone que los mexicanos por nacimiento que posean o adquieran otra nacionalidad actúan como nacionales en los actos jurídicos que celebren en territorio nacional y cuando sean titulares de inmuebles ubicados en México. La Ley de Inversión Extranjera define al inversionista extranjero como la persona de nacionalidad distinta a la mexicana (art. 2, fr. III), de modo que su compra no es inversión extranjera ni requiere permiso de la SRE.

Hay una condición (Ley de Nacionalidad, art. 14): respecto de estos actos no puede invocar la protección de un gobierno extranjero; quien lo haga pierde esos bienes o derechos en beneficio de la Nación. Es la idea de la llamada cláusula Calvo que los extranjeros convienen ante la SRE conforme al artículo 27 constitucional, pero en su caso opera por ley, sin firmar nada adicional.

Quién es mexicano por nacimiento

Conforme al artículo 30, apartado A, de la Constitución, son mexicanos por nacimiento, entre otros:

quienes nacen en territorio nacional, sea cual fuere la nacionalidad de sus padres;
quienes nacen en el extranjero, hijos de padre mexicano o de madre mexicana. El texto vigente, reformado en 2021, no exige que ese padre o madre haya nacido en México;
quienes nacen en el extranjero, hijos de padre o madre mexicanos por naturalización.

Ningún mexicano por nacimiento puede ser privado de su nacionalidad (Constitución, art. 37, apartado A); haberse naturalizado estadounidense o canadiense no la terminó. Los mexicanos por naturalización están en otra situación: según el artículo 37, apartado B, la pierden por adquirir voluntariamente otra nacionalidad, por hacerse pasar como extranjeros en un instrumento público o por usar un pasaporte extranjero. Si usted es mexicano por naturalización, confirme su situación antes de comprar.

Cómo lo acredita ante el notario

El artículo 3 de la Ley de Nacionalidad enumera los documentos que prueban la nacionalidad mexicana. Entre ellos:

el acta de nacimiento mexicana;
el pasaporte mexicano;
la carta de naturalización;
la matrícula consular con los elementos de seguridad que señala la ley;
a falta de los anteriores, cualquier elemento que, conforme a la ley, demuestre que se cumplieron los supuestos de la nacionalidad mexicana.

Si nació en Estados Unidos o Canadá, su acta extranjera no prueba por sí sola que es mexicano: necesita registrar su nacimiento en el Registro Civil mexicano. Los consulados de México ejercen funciones de Juez del Registro Civil y pueden expedir actas de nacimiento a mexicanos que viven en el extranjero, incluso a quienes no fueron registrados en su momento (Ley del Servicio Exterior Mexicano, art. 44, fr. III). Las copias certificadas que expiden los consulados tienen validez en México (Reglamento de la Ley del Servicio Exterior Mexicano, art. 84).

Empiece con tiempo: sin el registro concluido al firmar, el notario no puede asentarlo como mexicano y sólo queda el fideicomiso.

Importante: su pasaporte estadounidense o canadiense acredita su identidad, no su nacionalidad mexicana. Lleve al notario su acta de nacimiento mexicana o su pasaporte mexicano. Es común que la notaría también pida su CURP y su RFC; tramítelos antes de la fecha de firma.

Qué revisa el notario y cómo queda la escritura

La escritura debe expresar el nombre, edad, estado civil, lugar de origen, nacionalidad, profesión u oficio y domicilio de quienes intervienen (Ley del Notariado para el Estado de Baja California, art. 121, fr. XI). El notario certifica los documentos que usted le presenta, hace constar su identidad con pasaporte, licencia de conducir u otra identificación oficial (art. 122), examina el título del vendedor y su inscripción en el RPPC (art. 121, fr. III) y le explica el valor y las consecuencias legales de la escritura (art. 121, fr. XII).

Usted comparece como mexicano y el inmueble se inscribe en el RPPC a su nombre. La escritura se redacta en español; si no lo domina, lleve un intérprete de su elección (art. 127).

Si su cónyuge no es mexicano

La prohibición constitucional alcanza a todo extranjero, y la residencia permanente no la cambia: la Ley de Inversión Extranjera equipara a inversión mexicana la de los residentes permanentes, salvo en las adquisiciones de inmuebles de su Título Segundo, que incluyen la zona restringida (art. 3). Por eso un cónyuge extranjero no puede figurar como copropietario directo en la escritura.

Defina con el notario, antes de firmar, cómo quedará la titularidad. Las dos vías habituales son:

Escritura sólo a nombre del cónyuge mexicano. Funciona mejor bajo separación de bienes, en la que cada cónyuge conserva la propiedad de sus bienes (Código Civil para el Estado de Baja California, art. 209). En la sociedad conyugal el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges (art. 191), así que el notario revisará con cuidado su régimen matrimonial.
Un fideicomiso con ambos cónyuges como fideicomisarios. La solicitud de permiso ante la SRE indica nombre y nacionalidad de cada fideicomisario (Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 9), por lo que un mismo fideicomiso puede incluir a un beneficiario mexicano y a uno extranjero.

Si se casó en el extranjero, el Código Civil de Baja California prevé que los mexicanos transcriban el acta de matrimonio en el Registro Civil de su domicilio dentro de los tres meses siguientes a su llegada a México. Si se transcribe después, sólo surte efectos civiles desde la fecha de la transcripción (art. 158).

Vender y heredar

La venta es igual que para cualquier propietario mexicano; si el comprador es extranjero, necesitará un fideicomiso. Para la parte fiscal, vea nuestra guía sobre la venta y el ISR.

La herencia requiere más planeación. Los extranjeros pueden heredar, pero con las limitaciones que establece la Constitución (Código Civil para el Estado de Baja California, art. 1214). Como el artículo 27 prohíbe “por ningún motivo” que los extranjeros adquieran el dominio directo en la zona, un heredero extranjero no puede recibir la escritura a su nombre. El inmueble puede afectarse a un fideicomiso en su favor a través de un banco con permiso de la SRE (Ley de Inversión Extranjera, art. 11), o venderse. La Ley de Inversión Extranjera y su Reglamento vigentes no establecen un procedimiento ni un plazo especial para este caso, por lo que conviene preverlo en su testamento.

Los herederos mexicanos, como sus hijos nacidos en el extranjero, pueden heredar directamente una vez registrado su nacimiento en México. Registrarlos hoy en el consulado puede ahorrarle a su sucesión un fideicomiso.

Pasos prácticos

Confirme que es mexicano por nacimiento y obtenga su acta de nacimiento mexicana, en el consulado si nació en el extranjero.
Tramite su pasaporte mexicano, su CURP y su RFC.
Si su cónyuge es extranjero, defina con el notario cómo quedará la titularidad y lleve su acta de matrimonio (apostillada y traducida si es extranjera).
Pida la revisión del título del vendedor antes de pagar cualquier cantidad importante.
Otorgue un testamento mexicano acorde con la forma de titularidad y con sus herederos.

Cómo puede ayudarle Galarza Legal

Revisamos sus documentos de nacionalidad antes de que se comprometa a comprar, coordinamos con el notario la forma de titularidad, revisamos el título del vendedor en el RPPC y preparamos un testamento adecuado a su familia. Usted paga directamente al notario, al registro y, en su caso, al banco; el despacho no recibe ni administra dinero de terceros.

Preguntas frecuentes

¿Necesito fideicomiso si tengo doble nacionalidad mexicana y estadounidense o canadiense?

No, si es mexicano por nacimiento. La Ley de Nacionalidad (art. 13) lo considera mexicano respecto de los inmuebles en México, así que puede escriturar a su nombre en la zona restringida. Debe acreditar su nacionalidad ante el notario con alguno de los documentos del artículo 3 de esa ley, como el acta de nacimiento o el pasaporte mexicanos.

Mi madre es mexicana, pero nunca me registraron en México. ¿Puedo comprar directamente?

Usted es mexicano por nacimiento conforme al artículo 30 constitucional, pero necesita el registro para acreditarlo. El consulado puede expedir su acta de nacimiento aunque no lo hayan registrado en su momento (Ley del Servicio Exterior Mexicano, art. 44, fr. III). Mientras no la tenga, el notario no puede asentarlo como mexicano.

¿Mi cónyuge estadounidense o canadiense puede aparecer conmigo en la escritura?

No como propietario directo en la zona restringida. La Constitución lo prohíbe a los extranjeros y la residencia permanente no cambia eso. Las opciones son escriturar sólo a su nombre, más sencillo bajo separación de bienes, o un fideicomiso con ambos como fideicomisarios.

¿Qué pasa si pido al gobierno de Estados Unidos o Canadá que proteja mi inmueble en México?

Conforme al artículo 14 de la Ley de Nacionalidad, quien tiene doble nacionalidad no puede invocar la protección de un gobierno extranjero respecto de sus bienes en México. Quien lo haga pierde esos bienes o derechos en beneficio de la Nación.

¿Mis hijos nacidos en Estados Unidos pueden heredar el inmueble directamente?

Sí, si son mexicanos y su nacimiento está registrado en México. Un heredero extranjero no puede recibir el dominio directo en la zona; el inmueble tendría que pasar a un fideicomiso en su favor o venderse. Conviene preverlo en un testamento mexicano.

Información general sobre el derecho mexicano a la fecha indicada; no es asesoría para un caso concreto. Toda cifra es una estimación.

Fuentes

Lea también

Agendar una consulta →

Galarza Legal — Playas de Rosarito · San Felipe · Lic. Pati Claudia Galarza, Cédula Profesional 15176510 · info@galarza.mx · +1 619-568-2424