Vender su casa en México siendo extranjero: por qué el RFC va primero
Por Lic. Pati Claudia Galarza, Licenciada en Derecho, Cédula Profesional 15176510 · Publicado 5 de octubre de 2026 · English
Los propietarios extranjeros en Baja California suelen llevarse una sorpresa en la firma: el notario les informa que una parte importante del precio se retendrá como impuesto sobre la renta (ISR). En la mayoría de los casos el impuesto se pudo haber evitado con tres cosas que no se consiguen el día de la firma: el RFC, la prueba de residencia fiscal en México y recibos de servicios a nombre del vendedor.
La exención por venta de casa habitación
Conforme al artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR, la persona física no paga ISR por la venta de su casa habitación hasta por un precio de 700,000 UDIS por vendedor, siempre que no haya usado la exención por otra casa en los tres años anteriores y que la venta se formalice ante notario público. Cuando la casa está en fideicomiso, el Código Fiscal de la Federación (artículo 14, fracción VI) considera que quien enajena es el fideicomisario, por lo que estas reglas se le aplican a él: la exención procede cuando el fideicomisario tiene RFC y ha usado el inmueble como su casa habitación.
Lo que debe tener listo el vendedor extranjero
- Residencia fiscal en México: la nacionalidad no importa, pero los residentes en el extranjero no pueden usar la exención.
- RFC, que debe constar en la escritura junto con su declaración bajo protesta de residencia fiscal y un documento de respaldo como la constancia de residencia fiscal o la cédula de identificación fiscal.
- Prueba de que el inmueble es su casa habitación conforme al artículo 155 del Reglamento de la Ley del ISR: recibos de servicios o estados de cuenta con el domicilio del inmueble, a nombre del vendedor, su cónyuge o sus ascendientes o descendientes en línea recta. Los notarios suelen pedir el recibo de luz como comprobante fiscal (CFDI) a su nombre y con su RFC.
Cuánto cuesta no tener la exención
- Residentes en el extranjero para efectos fiscales: 25% del precio total de venta sin deducción alguna (artículo 160) o, con un representante en México que cumpla los requisitos y la venta en escritura pública, 35% de la ganancia.
- Residentes fiscales en México que no califican: impuesto sobre la ganancia con tasas progresivas de hasta 35%.
La trampa del precio de compra bajo
La ganancia es el precio de venta menos su costo comprobado de adquisición: el monto que consta en su escritura o fideicomiso, actualizado por inflación. Si la compra se escrituró por un valor muy bajo, o casi sin valor, prácticamente todo el precio de venta se vuelve ganancia gravable: la ley solo garantiza un costo de cuando menos el 10% del monto de la venta. Las mejoras, los gastos notariales y las comisiones son deducibles, pero solo con comprobantes fiscales (CFDI) emitidos a su RFC.
Antes de poner la casa en venta
- Confirme su situación de residencia fiscal con un asesor; tiene consecuencias más allá de esta venta.
- Tramite su RFC y ponga el contrato de luz a su nombre con ese RFC.
- Reúna su escritura o fideicomiso y todas las facturas de construcción y mejoras.
- Pida que le calculen el ISR en ambos escenarios antes de acordar un precio.
Galarza Legal representa a vendedores desde la primera revisión de documentos hasta la firma. Para la explicación completa consulte la guía de nuestra oficina de Rosarito en rosaritolegal.com, y para temas de fideicomiso visite nuestro servicio de fideicomisos en mexicotrust.net. Este artículo es información general y no constituye asesoría fiscal; las reglas del SAT se emiten cada año.
Información general sobre el derecho mexicano a la fecha indicada; no es asesoría para un caso concreto. Toda cifra es una estimación.
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