Zona restringida de México: cómo funciona el fideicomiso para extranjeros
Por Lic. Pati Claudia Galarza, Licenciada en Derecho, Cédula Profesional 15176510 · Publicado 15 de agosto de 2025 · Revisado 18 de octubre de 2026 · English
Para muchos extranjeros, comprar propiedad en México es un sueño de años — una casa frente al mar en Baja California, un condominio para el retiro en Rosarito o una inversión vacacional en San Felipe. Pero al comprar dentro de la zona restringida, el extranjero que quiere una vivienda la tiene a través de un fideicomiso bancario. Una sociedad mexicana con socios extranjeros solo puede tener el título directo para fines no residenciales.
¿Qué es la zona restringida?
La Constitución mexicana define la zona restringida como toda la franja de 50 kilómetros a lo largo de las costas y 100 kilómetros a lo largo de las fronteras. En estas áreas, los extranjeros no pueden tener el título directo de bienes raíces. En su lugar, se utiliza un fideicomiso — una figura jurídica donde un banco mexicano detenta el título en beneficio del comprador extranjero.
Como fideicomisario, usted puede:
- Usar y disfrutar el inmueble — habitarlo, rentarlo, remodelarlo o construir — en los términos del contrato de fideicomiso.
- Venderlo cediendo sus derechos de fideicomisario o instruyendo al banco que transmita el título.
- Designar fideicomisarios sustitutos, para que los derechos pasen a ellos sin juicio sucesorio.
- Mantener el fideicomiso hasta por 50 años, plazo que puede prorrogarse a su solicitud (Ley de Inversión Extranjera, art. 13).
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Fuentes
Galarza Legal — Playas de Rosarito · San Felipe · Lic. Pati Claudia Galarza, Cédula Profesional 15176510 · info@galarza.mx · +1 619-568-2424