Comprar inmueble en México estando casado: régimen y fideicomiso

Por Lic. Pati Claudia Galarza, Licenciada en Derecho, Cédula Profesional 15176510 · Publicado 18 de octubre de 2026 · English

Su matrimonio queda en los papeles. Al comprar un inmueble en Baja California, el notario público asienta su estado civil, y el régimen patrimonial de su matrimonio, sociedad conyugal o separación de bienes, decide quién es dueño de qué, quién debe firmar para vender y qué ocurre en un divorcio o un fallecimiento. Si compra mediante fideicomiso, además define cómo figura cada uno como fideicomisario. Conviene resolverlo antes del cierre, no en la mesa de firma.

El notario asienta su estado civil

Toda escritura debe expresar el nombre, edad, estado civil, lugar de origen, nacionalidad, profesión u oficio y domicilio de quienes intervienen (Ley del Notariado para el Estado de Baja California, art. 121, fr. XI). El notario le preguntará si es casado, con quién y bajo qué régimen, y pedirá el acta de matrimonio. La escritura se redacta en español; quien no lo entienda debe acompañarse de un intérprete de su elección (art. 127).

Los dos regímenes en Baja California

El Código Civil para el Estado de Baja California prevé dos regímenes: sociedad conyugal o separación de bienes (art. 175). Los cónyuges los constituyen y regulan mediante capitulaciones matrimoniales (art. 176), que pueden otorgarse antes o durante el matrimonio (art. 177). El acta de matrimonio mexicana indica el régimen elegido (art. 100, fr. VII), porque los contrayentes deben presentar ese convenio con su solicitud (art. 95, fr. V).

Sociedad conyugal: comprende los bienes que señalen las capitulaciones y puede incluir los que se adquieran durante el matrimonio (art. 181). Mientras subsiste, el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges (art. 191). Salvo pacto en contrario, lo que un cónyuge recibe por donación o herencia es de su exclusiva propiedad (art. 181).
Separación de bienes: cada cónyuge conserva la propiedad y administración de sus bienes y de sus frutos (art. 209), y sus ingresos son propios (art. 210). Puede ser absoluta o parcial; lo que la separación parcial no comprende queda en sociedad conyugal (art. 205).

Los cónyuges sólo pueden celebrar entre sí una compraventa si están casados bajo separación de bienes (art. 173).

Casados en el extranjero: qué ley se aplica

La mayoría de nuestros clientes se casaron en Estados Unidos o Canadá, y sus actas no suelen mencionar un régimen patrimonial. La regla federal de conflicto de leyes dispone que deben reconocerse las situaciones jurídicas válidamente creadas en el extranjero conforme a su derecho, y que los derechos reales sobre inmuebles se rigen por el derecho del lugar de su ubicación (Código Civil Federal, art. 13, frs. I y III). El código de Baja California establece que los inmuebles ubicados en el Estado se rigen por ese código aunque sus dueños sean extranjeros (art. 14), y que los efectos de actos y contratos celebrados fuera del Estado que deban ejecutarse en él se rigen por el mismo código (art. 13).

En la práctica, el notario debe asentar su matrimonio en términos de los regímenes mexicanos. Infórmele pronto dónde y cómo se casaron, si firmaron un acuerdo prenupcial y qué desean: a nombre de uno o de ambos, y en qué proporción. Si uno de ustedes es mexicano y se casó en el extranjero, el código de Baja California prevé transcribir el acta en el Registro Civil del domicilio dentro de los tres meses siguientes a la llegada a México; si se hace después, sólo surte efectos desde la transcripción (art. 158).

Acuerdos prenupciales firmados en el extranjero

Un acuerdo prenupcial firmado fuera de México puede utilizarse aquí. Según el código de Baja California, la forma de los actos jurídicos se rige por la ley del lugar donde se celebran (art. 15). Llévelo apostillado (México, Estados Unidos y Canadá son parte de la Convención de La Haya sobre la Apostilla) y traducido al español: la Ley del Notariado permite agregar al apéndice documentos en idioma extranjero traducidos por un intérprete autorizado por el Tribunal Superior de Justicia del Estado (art. 113). El notario lo revisará para ver cómo encaja en los regímenes mexicanos para efectos de la escritura.

Por qué firma su cónyuge cuando usted vende

En la sociedad conyugal el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges (art. 191), así que ambos firman la venta aunque en la escritura de compra aparezca un solo nombre. En la separación de bienes, cada cónyuge puede disponer de sus bienes propios sin autorización del otro, salvo lo que digan las capitulaciones sobre su administración (art. 169). Por eso el notario del comprador revisa el estado civil del vendedor. Si su situación cambia (matrimonio, divorcio, fallecimiento del cónyuge), tenga a la mano los documentos al vender.

Fideicomiso: ambos cónyuges como fideicomisarios

Los compradores extranjeros en la zona restringida adquieren mediante fideicomiso bancario. El fideicomiso puede designar varios fideicomisarios que reciban el provecho de forma simultánea o sucesiva (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, art. 383). Para un matrimonio suele significar:

Ambos cónyuges como fideicomisarios, cada uno con un porcentaje: 50/50 o la proporción que elijan.
Fideicomisarios sustitutos en orden, por ejemplo el cónyuge sobreviviente y después los hijos, que reciben los derechos al fallecer el titular. Las sustituciones sucesivas por muerte sólo se permiten en favor de personas vivas o ya concebidas a la muerte del fideicomitente (art. 394, fr. II).
Una regla para decidir. Cuando deba consultarse a los fideicomisarios sobre algo no previsto, se decide por mayoría computada por representaciones, no por personas, y en caso de empate decide un juez (art. 383). Con 50/50, pacte la regla en el contrato.

La solicitud de permiso ante la SRE indica el nombre y la nacionalidad de cada fideicomisario y de los sustitutos (Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 9, fr. III), y el banco informa cada año a la SRE las designaciones posteriores de sustitutos o cesiones de derechos (art. 11, fr. III). Se pueden hacer cambios después, pero implican modificar el contrato; conviene definirlo bien desde el inicio.

Si uno de los cónyuges es mexicano, puede escriturar directamente, pero el cónyuge extranjero no. Consulte nuestra guía para personas con doble nacionalidad antes de decidir la titularidad.

Divorcio y fallecimiento, en breve

El divorcio termina la sociedad conyugal (art. 194). Se forma inventario, se pagan las deudas comunes, se devuelve a cada cónyuge lo que aportó y el sobrante se divide en la forma convenida (arts. 200 y 201).
Bajo separación de bienes, el cónyuge que se dedicó preponderantemente al hogar y no adquirió bienes propios, o los adquirió notoriamente menores, puede demandar en el divorcio hasta el 50% del valor de los bienes que el otro adquirió durante el matrimonio (art. 279 BIS).
Una sentencia extranjera sólo se inscribe en el RPPC si la autoridad judicial mexicana ordena su ejecución (art. 2872, fr. III).
Si fallece uno de los cónyuges en sociedad conyugal, el sobreviviente continúa en la posesión y administración del fondo social, con intervención del representante de la sucesión, hasta la partición (art. 202). En el fideicomiso, los sustitutos designados reciben los derechos conforme al contrato.

Qué documentos llevar

Acta de matrimonio; si es extranjera, apostillada y traducida por perito traductor autorizado.
Acuerdo prenupcial o capitulaciones, si existen, apostillados y traducidos.
Si alguno estuvo casado antes, los documentos que acrediten cómo terminó ese matrimonio.
Pasaportes para su identificación (Ley del Notariado, art. 122) y, si alguno es mexicano, la prueba de su nacionalidad.
Si compran con fideicomiso, su decisión sobre porcentajes y fideicomisarios sustitutos.
Si uno no puede asistir, un poder; el otorgado en el extranjero debe estar legalizado o apostillado y protocolizarse ante notario para surtir efectos (Ley del Notariado, art. 113).

Cómo puede ayudarle Galarza Legal

Revisamos su acta de matrimonio y su acuerdo prenupcial antes de que firme una oferta, le explicamos cómo quedará su régimen en la escritura o el fideicomiso, preparamos para el banco y el notario las instrucciones sobre porcentajes y sustitutos, y revisamos las traducciones. Usted paga directamente al notario, al banco y a la SRE; el despacho no recibe ni administra dinero de terceros.

Preguntas frecuentes

Nos casamos en Estados Unidos sin acuerdo prenupcial. ¿En México estamos en sociedad conyugal?

No hay una respuesta automática. La ley mexicana reconoce las situaciones válidamente creadas en el extranjero, pero los inmuebles en Baja California se rigen por el código del Estado, que sólo prevé sociedad conyugal y separación de bienes. Informe al notario desde el principio cómo se casaron para que la escritura refleje correctamente su situación.

¿Puede figurar sólo uno de nosotros en el fideicomiso?

Sí, el fideicomiso puede tener un solo fideicomisario. Tenga en cuenta que su régimen matrimonial puede dar derechos al otro cónyuge, y que designarlo como fideicomisario sustituto permite que los derechos pasen conforme al contrato si fallece el primero (LGTOC, art. 383).

¿Qué pasa si cada uno tiene 50% y no nos ponemos de acuerdo?

Salvo que el contrato diga otra cosa, los fideicomisarios deciden por mayoría computada por representaciones, y el empate lo resuelve el juez del domicilio del fiduciario (LGTOC, art. 383). Pacte una regla de decisión en el fideicomiso.

¿Tenemos que firmar los dos en persona?

Ambos compradores firman, pero uno puede firmar por el otro con un poder. El poder otorgado en el extranjero debe estar legalizado o apostillado y protocolizarse ante notario en México para surtir efectos (Ley del Notariado para el Estado de Baja California, art. 113).

Información general sobre el derecho mexicano a la fecha indicada; no es asesoría para un caso concreto. Toda cifra es una estimación.

Fuentes

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