Rentar su propiedad en México siendo extranjero: impuestos (2026)

Por Lic. Pati Claudia Galarza, Licenciada en Derecho, Cédula Profesional 15176510 · Publicado 18 de octubre de 2026 · English

Sí, México grava la renta que usted obtiene por un inmueble ubicado en México, aunque viva en el extranjero. Si no es residente fiscal en México, el impuesto sobre la renta (ISR) es del 25% sobre el ingreso bruto, sin deducción alguna (Ley del Impuesto sobre la Renta, LISR, art. 158). Las rentas amuebladas o de corta estancia además causan IVA al 16%, y el hospedaje en Baja California causa el impuesto estatal, de 5% en 2026. A continuación se explica cada parte. Este artículo trata sólo el lado mexicano; consulte a su asesor fiscal en su país cómo se trata ese mismo ingreso allá.

Primera pregunta: ¿es usted residente fiscal en México?

Las reglas dependen de la residencia fiscal, no de la nacionalidad ni de la situación migratoria. Una persona física es residente en México para efectos fiscales si estableció su casa habitación en México; si también tiene casa habitación en otro país, es residente en México cuando aquí está su centro de intereses vitales, por ejemplo cuando más del 50% de sus ingresos del año tienen fuente de riqueza en México (Código Fiscal de la Federación, CFF, art. 9). Quien tiene casa de descanso en Rosarito y vive en otro país normalmente es no residente; confirme su caso con un contador.

No residentes: 25% sobre la renta bruta

Para un residente en el extranjero sin establecimiento permanente en México, la renta de un inmueble ubicado en el país es ingreso de fuente de riqueza mexicana (LISR arts. 153 y 158). El impuesto es del 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducir mantenimiento, cuotas de condominio, predial ni administración (art. 158).

Si el inquilino o quien paga está en México, debe retener el 25% (art. 158).
Si quien le paga también es residente en el extranjero, usted entera el impuesto mediante declaración ante las autoridades fiscales dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso (art. 158).
Debe expedir comprobante fiscal (CFDI) por las rentas que reciba (art. 158).
Si el ingreso se recibe a través de un fideicomiso, la institución fiduciaria expide el CFDI y efectúa la retención (art. 158).

Estimación, a 2026: con una renta de 20,000 pesos al mes, el 25% equivale a 5,000 pesos de ISR de ese mes, sin contar IVA ni impuesto de hospedaje. Las cifras reales dependen de su contrato y de cómo se haga el pago.

Residentes: el régimen de arrendamiento

El residente fiscal en México que renta inmuebles tributa en el capítulo de arrendamiento de la LISR (arts. 114 a 118). Lo principal:

Puede deducir gastos reales (predial, mantenimiento, agua si la paga usted, intereses reales de un crédito para el inmueble, salarios y honorarios, seguros e inversiones en construcciones) o, en su lugar, una deducción ciega del 35% de las rentas, más el predial (art. 115).
Hace pagos provisionales mensuales a más tardar el día 17 del mes siguiente; los arrendadores pequeños que sólo tienen ingresos por rentas por debajo del límite que fija la ley pueden pagar de forma trimestral (art. 116).
Si el inquilino es persona moral, debe retener el 10% de la renta como pago provisional y darle un CFDI donde conste (art. 116).
Debe inscribirse en el RFC, llevar contabilidad, expedir CFDI por las rentas y presentar declaraciones provisionales y anual (art. 118).
Si las rentas se reciben a través de un fideicomiso, la fiduciaria lleva los libros, expide los CFDI y hace los pagos provisionales: 10% de los ingresos de cada cuatrimestre, en mayo, septiembre y enero (arts. 117 y 118).

Airbnb y otras plataformas digitales

Para residentes que obtienen ingresos por plataformas, la LISR tiene una sección propia. La plataforma retiene ISR sobre el total que cobra por usted, con tasa del 4% en servicios de hospedaje (art. 113-A, fr. II). Para 2026 la Ley de Ingresos de la Federación subió al 2.5% la tasa general de las plataformas para otros bienes y servicios, pero la tasa del 4% para hospedaje no cambió (Ley de Ingresos de la Federación 2026, art. 25, fr. VI). Si usted no proporciona su RFC a la plataforma, la retención es del 20% (LISR art. 113-C, fr. IV). Quienes no rebasaron 300,000 pesos de ingresos por plataformas en el año anterior pueden, con las condiciones que fija la ley, optar por que la retención sea su pago definitivo (art. 113-B).

En IVA, la plataforma extranjera que cobra el precio por usted debe retener el 50% del IVA cobrado al huésped, o el 100% si usted no le proporciona su RFC (Ley del IVA, art. 18-J, fr. II). En 2026 la plataforma que cobra por usted debe retener el 100% del IVA cuando usted pida que le depositen en una cuenta bancaria en el extranjero (Ley de Ingresos de la Federación 2026, art. 25, fr. IX). Las personas físicas con ingresos por plataformas de hasta 300,000 pesos en el año anterior pueden, con ciertas condiciones, optar por que la retención de IVA sea definitiva (Ley del IVA, arts. 18-L y 18-M).

Las secciones de plataformas de la LISR están en el título de residentes. Para un anfitrión no residente, el punto de partida es el 25% del art. 158; cómo retiene una plataforma a un no residente conviene aclararlo con un contador mexicano antes de publicar el inmueble.

IVA: casa habitación a largo plazo frente a renta amueblada o corta

Otorgar el uso o goce temporal de inmuebles causa IVA al 16% (Ley del IVA, art. 1). La renta de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación está exenta, pero la exención no aplica a inmuebles que se proporcionen amueblados o se usen como hoteles o casas de hospedaje (art. 20, fr. II). En la práctica, la vivienda sin amueblar rentada a largo plazo está exenta; la amueblada y la vacacional, no. Cuando un residente en el extranjero sin establecimiento permanente renta a una persona o empresa en México, el inquilino debe retener el IVA (art. 1-A, fr. III).

Impuesto estatal de hospedaje en Baja California

Baja California cobra el Impuesto sobre Servicios de Hospedaje por el alojamiento temporal que se recibe en el estado, incluyendo expresamente casas y departamentos ofrecidos por aplicaciones y plataformas digitales (Ley de Hacienda del Estado de Baja California, art. 127). Lo paga el huésped (art. 128); el anfitrión lo retiene y lo entera cada mes, a más tardar el día 25 del mes siguiente (art. 131), y debe inscribirse en el Registro Estatal de Causantes (art. 132). Cuando la plataforma cobra el impuesto, ella lo entera y el anfitrión queda liberado de esas obligaciones (art. 130). La tasa 2026 es del 5%, también para estancias contratadas por plataformas digitales, y del 7% para moteles (Ley de Ingresos del Estado de Baja California 2026, art. 6).

RFC y CFDI

Quien deba presentar declaraciones periódicas o expedir CFDI debe inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes (CFF, art. 27). Los CFDI se emiten a través del sistema del SAT (CFF, art. 29). Para un arrendador no residente, obtener el RFC y un medio para facturar suele ser el primer paso práctico, salvo que el inmueble esté en fideicomiso y la fiduciaria se encargue.

Rentar un inmueble que tiene en fideicomiso

El fideicomisario de un fideicomiso en zona restringida puede rentar el inmueble. La ley define la utilización y el aprovechamiento que estos fideicomisos dan a los extranjeros como el uso o goce del inmueble, incluida la obtención de frutos y rendimientos, a través de terceros o de la institución fiduciaria (Ley de Inversión Extranjera, art. 12). Lea su contrato de fideicomiso: puede exigir que avise al banco o siga cierto procedimiento, y el banco puede cobrar por emitir CFDI y manejar retenciones.

Rentas vacacionales en Rosarito

Los permisos locales para rentas vacacionales son otro tema. Nuestra guía de rentas de corta estancia en Rosarito está publicada en rosaritolegal.com.

Las reglas y tasas fiscales cambian cada año. Las cifras de este artículo son a 2026. Trabaje con un contador mexicano para la inscripción y las declaraciones mensuales, y coordínese con su asesor fiscal en su país sobre acreditamientos e informes en el extranjero.

Cómo puede ayudarle Galarza Legal

Redactamos y revisamos contratos de arrendamiento y condiciones de renta vacacional conforme a la ley de Baja California, revisamos qué permite su fideicomiso y qué pide el banco fiduciario, y nos coordinamos con su contador para que el contrato, los CFDI y las retenciones coincidan.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto ISR paga un no residente por rentar un inmueble en México?

El 25% de la renta bruta, sin deducciones (LISR art. 158). Si quien paga está en México, retiene el impuesto; si quien paga también es residente en el extranjero, usted declara y paga dentro de los 15 días siguientes a recibir el ingreso.

¿El arrendamiento de largo plazo causa IVA?

La renta de inmuebles destinados sólo a casa habitación está exenta, salvo que se renten amueblados o se usen como hotel o casa de hospedaje (Ley del IVA, art. 20, fr. II). Las rentas amuebladas y vacacionales pagan IVA al 16%.

¿Cuál es la tasa del impuesto de hospedaje en Baja California en 2026?

5%, también para estancias contratadas por plataformas digitales, y 7% para moteles (Ley de Ingresos del Estado de Baja California 2026, art. 6). Lo paga el huésped; lo entera al estado el anfitrión o la plataforma que lo cobre.

¿Puedo rentar un inmueble que tengo en fideicomiso?

Sí. La Ley de Inversión Extranjera (art. 12) incluye la obtención de rendimientos del inmueble a través de terceros o de la fiduciaria. Revise en su contrato de fideicomiso si el banco pide algún aviso o procedimiento.

Información general sobre el derecho mexicano a la fecha indicada; no es asesoría para un caso concreto. Toda cifra es una estimación.

Fuentes

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