Pagar un inmueble en México: límite al efectivo y reglas antilavado

Por Lic. Pati Claudia Galarza, Licenciada en Derecho, Cédula Profesional 15176510 · Publicado 18 de octubre de 2026 · English

Si el inmueble que va a comprar en México vale 8,025 UMA o más (alrededor de 941 mil pesos en 2026), el precio no puede pagarse en efectivo, ni en pesos ni en dólares, aunque el efectivo se deposite a través de un banco. Se paga por transferencia, el notario público hace constar en la escritura la forma de pago, y el notario lo identifica a usted y, en operaciones mayores, presenta un Aviso a la Secretaría de Hacienda. Estas reglas provienen de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), cuya última reforma se publicó en el Diario Oficial de la Federación el 16 de julio de 2025.

La prohibición de pagar en efectivo

El artículo 32 de la LFPIORPI prohíbe pagar, y aceptar el pago, con monedas y billetes, en moneda nacional o divisas, en la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles con valor igual o superior a 8,025 veces el valor diario de la UMA al día en que se realice el pago. La prohibición aplica aun cuando el pago en efectivo se haga por conducto de una entidad financiera: depositar billetes en la cuenta del vendedor no evita la regla.

La ley se fija en el valor de la operación, no en el monto de cada pago. Dividir el precio en efectivo en pagos pequeños no saca de la prohibición a un inmueble que supera el umbral. Por debajo del umbral este artículo no prohíbe el efectivo, pero el notario de todas formas preguntará cómo se pagó.

Estimación a octubre de 2026. UMA 2026: 117.31 pesos diarios (INEGI, vigente desde el 1 de febrero de 2026). 8,025 UMA = aproximadamente 941,400 pesos. Con un tipo de cambio supuesto de 18.49 pesos por dólar (FIX de Banxico del 16 de octubre de 2026), equivale a unos 50,900 dólares. La cifra en pesos cambia cada febrero con la actualización de la UMA y la cifra en dólares cambia a diario.

La compraventa de inmuebles es actividad vulnerable

La LFPIORPI enumera actividades que deben identificar a sus clientes y, a partir de ciertos montos, presentar Avisos ante Hacienda. Varias intervienen en una compra:

Notarios: artículo 17, fracción XII, apartado A. La transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles es objeto de Aviso cuando el precio pactado, el valor catastral o el valor comercial, el que resulte más alto, llega a 8,000 UMA (unos 938,500 pesos en 2026, estimación). La constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio se avisa desde 4,000 UMA (unos 469,200 pesos, estimación). Los poderes irrevocables para actos de administración o dominio siempre se avisan.
Desarrolladores e intermediarios habituales en la compraventa de inmuebles: artículo 17, fracción V, con Aviso desde 8,025 UMA.
Profesionistas independientes, incluidos abogados, que preparan una compraventa para un cliente: artículo 17, fracción XI. Su Aviso surge cuando realizan una operación financiera a nombre del cliente, lo que Galarza Legal no hace.

Conforme al artículo 23, los Avisos se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente a la operación. El artículo 24 permite a los notarios presentar el Aviso inmobiliario por los medios fiscales federales. El artículo 17 también permite sumar las operaciones de una misma persona en un periodo de seis meses cuando superan el monto de Aviso.

Lo que le pedirá el notario

El artículo 18 obliga a quien realiza una actividad vulnerable a identificar al cliente con identificación oficial y conservar copia, a solicitar su actividad u ocupación cuando exista una relación de negocios, y a resguardar el expediente por al menos diez años. En la práctica el notario le pedirá pasaporte u otra identificación oficial, comprobante de domicilio, RFC o número de identificación fiscal, CURP si la tiene, y su ocupación.

El artículo 33 obliga al notario, en instrumentos de 8,025 UMA o más, a identificar la forma en que se pagó el precio. Por eso la escritura describe las transferencias y el notario solicita los comprobantes bancarios. En operaciones menores pagadas antes de la firma basta la declaración bajo protesta de decir verdad de las partes.

Beneficiario controlador

La ley pregunta quién se beneficia realmente de la compra. Según el artículo 3, fracción III, el beneficiario controlador es la persona física que en última instancia obtiene el beneficio del bien o que controla a la persona moral compradora, por ejemplo al tener el voto de más del 25 por ciento del capital social. Según el artículo 18, fracción III, el comprador persona física firma una declaración sobre si conoce la existencia de un beneficiario controlador distinto de él; si compra una sociedad o un fideicomiso, debe entregar documentos que identifiquen a su beneficiario controlador.

Si compra con dinero de sus padres, de un socio o de un inversionista, dígalo. El artículo 21 obliga al cliente a proporcionar la información necesaria y permite al notario abstenerse de realizar la operación si no se entrega.

Cómo se paga normalmente

Por transferencia a la cuenta del vendedor o a la cuenta de la notaría, según las instrucciones escritas del notario.
Galarza Legal nunca recibe, guarda ni transfiere el precio ni ningún gasto de cierre. Usted paga directamente al vendedor, al notario, al banco fiduciario, al perito valuador y al registro.
Antes de enviar dinero, confirme por teléfono las instrucciones de pago con la notaría, a un número que ya conozca. Los cambios de cuenta enviados por correo son un fraude frecuente.
Guarde los comprobantes de transferencia: el notario los necesita para la escritura.

Comprobar el origen de los recursos

Bancos y notarios suelen pedir estados de cuenta o documentos que muestren de dónde viene el dinero, como la venta de una casa, ahorros o un crédito. Esto deriva de su obligación de conocer al cliente: el artículo 18 para los notarios, y el artículo 15 de la LFPIORPI junto con el artículo 115 de la Ley de Instituciones de Crédito para los bancos. Tenga esos documentos listos antes de la fecha de firma; un faltante puede retrasar el cierre.

Envío de dólares

Una transferencia no es efectivo, por lo que el artículo 32 no le aplica. Muchos precios en Baja California se pactan en dólares. El artículo 8 de la Ley Monetaria dispone que las obligaciones en moneda extranjera que deban cumplirse en México se solventan entregando el equivalente en pesos al tipo de cambio del lugar y fecha del pago, y que los pagos por transferencias desde el exterior a través de instituciones de crédito se cumplen entregando la moneda transferida. Acuerde en el contrato la moneda y quién asume la diferencia cambiaria, y consulte a su asesor fiscal en Estados Unidos o Canadá sobre cualquier obligación de informar allá.

Consecuencias de incumplir

Según los artículos 53 y 54, participar en un pago en efectivo prohibido por el artículo 32 se sanciona con multa de 10,000 a 65,000 veces el valor diario de la UMA, o del 10 al 100 por ciento del valor de la operación, la que resulte mayor. Con cifras de 2026, 10,000 UMA son aproximadamente 1,173,100 pesos (estimación). Según el artículo 62, proporcionar información o documentos falsos a quien debe presentar un Aviso es delito sancionado con prisión de dos a ocho años.

Cómo puede ayudarle Galarza Legal

Revisamos el contrato y las condiciones de pago, preparamos los documentos de identificación y de origen de recursos que pedirán el notario y el banco, y coordinamos con la notaría las instrucciones de pago para que usted pague directamente a cada parte. En ningún momento manejamos el dinero.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pagar una parte en efectivo si el inmueble supera el límite?

La prohibición del artículo 32 de la LFPIORPI se fija por el valor de la operación (8,025 UMA o más) y prohíbe pagar con billetes y monedas, en pesos o en divisas. Planee pagar todo el precio por transferencia.

¿Cuánto es el límite en pesos y dólares en 2026?

8,025 UMA. Con la UMA 2026 de 117.31 pesos, son unos 941,400 pesos, o unos 50,900 dólares a un tipo de cambio supuesto de 18.49 (FIX de Banxico del 16 de octubre de 2026). Ambas cifras son estimaciones y cambian con la UMA y el tipo de cambio.

¿El notario informará de mi compra al gobierno?

El notario presenta un Aviso a Hacienda cuando el mayor entre el precio, el valor catastral y el valor comercial llega a 8,000 UMA (artículo 17, fracción XII). Un Aviso es un informe, no una acusación.

¿Puedo enviar el dinero a mi abogado para que lo guarde hasta la firma?

Con Galarza Legal, no. El despacho nunca recibe ni guarda dinero de clientes. Usted transfiere directamente al vendedor o a la notaría, según las instrucciones escritas del notario.

Información general sobre el derecho mexicano a la fecha indicada; no es asesoría para un caso concreto. Toda cifra es una estimación.

Fuentes

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