Comprar casa en Baja California con construcción sin permiso

Por Lic. Pati Claudia Galarza, Licenciada en Derecho, Cédula Profesional 15176510 · Publicado 18 de octubre de 2026 · English

Sí puede comprar una casa cuya construcción no tiene licencia o nunca se declaró, pero antes de firmar averigüe con precisión qué falta, porque el problema se queda con el inmueble y pasa a ser suyo. Conforme a la ley de Baja California, es el propietario quien debe regularizar la construcción, pagar las multas y actualizar el registro catastral. El mejor momento para resolverlo, o para reflejar su costo en el precio, es antes de firmar la escritura, y normalmente a cargo del vendedor.

Qué muestran la escritura y el registro catastral

La escritura describe el inmueble. El notario debe identificarlo de modo que no se confunda con otro, con su naturaleza, ubicación, colindancias y, en cuanto sea posible, su superficie (Ley del Notariado para el Estado de Baja California, art. 121). Muchas escrituras antiguas describen solo el terreno o una casa más pequeña que la actual.

El catastro municipal lleva su propio registro de la superficie de terreno, la construida y sus características, de donde sale el valor catastral para el predial. El propietario debe manifestar a la autoridad catastral las construcciones, ampliaciones y remodelaciones dentro de los 15 días hábiles siguientes (Ley del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California, art. 37), y el valor catastral se actualiza cuando la construcción afecta notoriamente el valor (art. 28). Si el dueño nunca manifestó una ampliación, el registro catastral muestra menos de lo construido.

Compare tres cosas: la superficie construida que dice la escritura, la que dice el registro catastral (el recibo de predial o un certificado catastral) y lo que usted ve en el lugar. Si no coinciden, está ante el problema que trata este artículo.

Por qué le importa al notario y a la autoridad fiscal

Para una escritura que transmite la propiedad, el notario necesita un acta de trabajo topográfico certificada por la autoridad catastral, con antigüedad máxima de un año (Ley del Catastro, art. 38). Si las medidas difieren del título, el catastro ordena un deslinde a costa del propietario (art. 43).
El notario no puede autorizar la operación sin que se compruebe el pago del ISAI, que el inmueble está al corriente en sus contribuciones municipales y que se hizo el deslinde (Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California, art. 75 Bis B, apartado A, fr. IX).
La base del ISAI es la mayor entre el precio actualizado, el valor catastral y el valor comercial del avalúo de un perito autorizado (art. 75 Bis B, fr. II). El avalúo debe describir la construcción e incluir fotografías (apartado B), así que el impuesto puede reflejar lo realmente construido y no solo lo que dice el catastro. Un avalúo queda sin efecto si después se hacen construcciones.

Si compra con crédito o mediante fideicomiso, pregunte pronto al banco o a la fiduciaria qué exige sobre licencias y superficie construida.

Licencia de construcción y ocupación según la ley estatal

La Ley de Edificaciones del Estado de Baja California exige licencia de construcción municipal antes de construir, ampliar, modificar, reparar, remodelar o demoler, o de cambiar el uso de un inmueble (art. 58). Obras menores, como pintura interior o reparación de pisos sin tocar la estructura, están entre las que los reglamentos municipales pueden exceptuar (art. 59).

Al terminar la obra, el propietario y el director responsable de obra deben dar aviso por escrito de terminación de obra y solicitar la autorización de ocupación, que el municipio otorga después de inspeccionar que la edificación corresponde al proyecto aprobado (art. 65).

Construir sin licencia puede sancionarse con multa de hasta el 8% del valor del inmueble (art. 73, apartado A, fr. III). No dar el aviso de terminación de obra a tiempo tiene multa de 5 a 250 UMA (art. 73, apartado A, fr. I). La autoridad también puede ordenar la demolición parcial o total de obras que no cumplan con los reglamentos (art. 73).

Estimación a 2026: 5 a 250 UMA equivalen aproximadamente a MXN 587 a MXN 29,328, con el valor diario de la UMA 2026 de MXN 117.31 (publicado en el DOF el 9 de enero de 2026, vigente desde el 1 de febrero de 2026). Las cifras en pesos son aproximadas y la autoridad fija cada multa dentro del rango legal.

Cómo se regulariza la construcción

Las obras hechas total o parcialmente sin licencia pueden regularizarse. El propietario debe, cuando menos, pagar las sanciones impuestas, tramitar la licencia de regularización, hacer las modificaciones que dictamine el municipio y cumplir lo que exija el reglamento municipal (Ley de Edificaciones, art. 64). Después manifiesta la construcción al catastro para que se actualicen el registro y el valor catastral (Ley del Catastro, art. 37).

Cada municipio fija sus derechos en su Ley de Ingresos anual. Para 2026, Playas de Rosarito (art. 27, fr. C), Tijuana (art. 31, fr. III) y Ensenada (art. 28) cobran la regularización con un 50% adicional sobre la tarifa normal de la licencia de construcción. San Felipe cobra a las viviendas de más de 60 m2 iniciadas sin licencia un 50% adicional al costo de la licencia (art. 38).

Estimación a 2026: el 50% se suma a la tarifa normal de la licencia, que se cobra por metro cuadrado. Las multas, los planos de arquitecto o ingeniero, las modificaciones que se ordenen y la actualización catastral son costos aparte. Pida al municipio un cálculo del caso concreto antes de acordar el precio.

Cómo afecta el precio y el contrato de compraventa

La falta de licencias es un costo y un riesgo. Estime lo que implica regularizar y defina quién lo hace y cuándo. Opciones comunes:

El vendedor regulariza antes del cierre y su escritura describe la casa como realmente es.
El precio se reduce en el costo estimado y usted regulariza después del cierre.
Una parte del precio se paga solo cuando el vendedor entregue la licencia, la terminación de obra o el registro catastral actualizado. Galarza Legal nunca recibe ni guarda ninguna parte del precio; los pagos se hacen como lo disponga el contrato.

Déjelo por escrito en la promesa de compraventa: la descripción real de la construcción, quién paga la regularización, las multas y los derechos, un plazo, y qué sucede si el municipio niega la licencia u ordena modificaciones o demolición.

No confíe en reclamar después del cierre. El Código Civil para el Estado de Baja California obliga al vendedor al saneamiento por defectos ocultos, durante dos años desde la entrega tratándose de inmuebles (arts. 2017 a 2024), pero no responde de los defectos manifiestos o que estén a la vista (art. 2018). Un problema que usted conocía antes de firmar difícilmente puede presentarse como oculto; su protección es lo que diga el contrato.

La construcción en su escritura

Pregunte pronto al notario cómo aparecerá la construcción en su escritura. Si la escritura del vendedor describe solo el terreno o una casa más pequeña, el notario le dirá qué documentos necesita para declarar la construcción existente, por ejemplo la licencia, la terminación de obra, el registro catastral actualizado y el avalúo, y si puede hacerse en la misma escritura o requiere un instrumento aparte.

Lista para el comprador

Pida la escritura del vendedor y compare su descripción con la casa.
Pida el registro catastral y el último recibo de predial, y compare la superficie construida.
Solicite las licencias de construcción, los planos, el aviso de terminación de obra y la autorización de ocupación de cada parte de la casa, incluidas ampliaciones, terrazas en azotea, albercas y casitas.
Confirme que el lote proviene de una subdivisión aprobada: no se otorga licencia de construcción en lotes divididos sin aprobación mientras no se regularicen (Ley de Edificaciones, art. 58).
Si algo falta, obtenga por escrito una estimación de la regularización: derechos, multas, planos y modificaciones.
Pacte en la promesa quién regulariza, quién paga, en qué plazo y qué pasa si no se logra.
Pregunte al notario cómo se declarará la construcción en su escritura y qué documentos requiere.
Presupueste el ISAI sobre el valor más alto que pueda arrojar el avalúo.

Cómo puede ayudarle Galarza Legal

Revisamos la escritura, el registro catastral y las licencias, le explicamos qué falta y cuánto podría costar, redactamos o revisamos la promesa de compraventa con las condiciones adecuadas y coordinamos con el notario y el municipio. Usted paga directamente al notario, al municipio y al perito valuador.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa en Baja California que no tiene licencia de construcción?

Sí. La ley de edificaciones no impide la venta, pero el nuevo propietario asume la obligación de regularizar, las posibles multas y el costo de actualizar el registro catastral. Pacte en el contrato quién lo resuelve y quién paga.

¿De cuánto es la multa por construir sin licencia en Baja California?

La Ley de Edificaciones permite una multa de hasta el 8% del valor del inmueble por obras hechas sin licencia (art. 73). El municipio fija el monto concreto, y los derechos de regularización son aparte.

¿Cuánto cuesta regularizar una construcción en Rosarito o Tijuana?

A 2026, ambos municipios cobran la tarifa normal de la licencia por metro cuadrado más un 50% por regularización, según sus Leyes de Ingresos 2026. Las multas, los planos y las modificaciones son aparte. Considere cualquier cifra una estimación hasta que el municipio calcule su caso.

¿La construcción no declarada aumenta el ISAI?

Puede aumentarlo. El ISAI se calcula sobre el mayor entre el precio, el valor catastral y el valor comercial del avalúo, y el avalúo describe lo realmente construido (Ley de Hacienda Municipal, art. 75 Bis B).

Información general sobre el derecho mexicano a la fecha indicada; no es asesoría para un caso concreto. Toda cifra es una estimación.

Fuentes

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